专家称降首付比降存量房贷利率影响更大 激活改善需求成关键
2024年9月24日的国务院新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜宣布了即将实施的金融措施，旨在缓解房贷负担。具体包括下调存量房贷利率，预计平均降幅约为0.5个百分点，以及统一首套和二套房贷款的首付比例，以引导商业银行的房贷利率与新贷款保持一致。此举意在减轻贷款者的还款压力。
镜鉴咨询的创始人张宏伟向凤凰网财经分享了他的见解。他回顾去年此时房贷利率已有过类似下调，幅度约为0.4%-0.5%。张宏伟预期，根据行长的发言，此次降息同样可能达到50个基点。他认为，此轮调整后，地方政府可能会跟进推出更多政策措施，以维持市场的积极反应。然而，要实现市场交易量的持续回升，可能还需在明年3月左右再次推出强度相当的刺激政策。
张宏伟以“517新政”为例，指出此类政策的提振效果通常持续一到两个月，能短期内促进成交量上升，但随后市场活动可能会有所回落，如今年5月至6月的反弹后，8月至9月便出现了下滑。
张宏伟强调，降低首付比例比下调房贷利率对市场的刺激作用更大。降至15%的二套房首付门槛，有望激发改善型住房需求，因当前多数城市的购房主力军为寻求改善住房条件的家庭，而首次购房者往往面临收入与支付能力的双重限制。目前市场面临的挑战在于消费者购房意愿与能力不足，因此，通过降低改善型需求的首付门槛，可以有效吸引购房人群，促进市场活跃度提升。
尽管政策调整与房企年底冲刺销售的双重动力或将为年底的核心城市及主要房企带来一定的业绩提振，张宏伟仍谨慎表示，市场出现大幅度反弹的可能性不大。
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