备受市场关注的万科半年报来了，在守住安全的同时，万科正努力为行业新阶段做好能力准备。8月30日晚，万科发布2024年半年报，上半年实现营业收入1427.8亿元，二季度经营性现金流净额较一季度明显改善，实现42亿元正向现金流。同时，万科在坚守财务安全底线基础上，持续提升三大主业核心竞争力，多赛道REITs实现突破，努力为未来的健康可持续发展做好准备。

一位财经评论员认为，没有一家企业的发展是一帆风顺的，关键在于是否有决心和行动去应对。万科上半年销售保持第一梯队、融资畅通、多种REITs突破等一系列努力，足以看出其不躺平的态度。当前，从中央到地方都已陆续出台支持房地产的政策，相信随着市场恢复，万科也能重新回到健康可持续发展轨道。

上半年，万科坚守了财务安全底线。万科全力销售跑赢大势，并保持了业内领先的回款率，销售回款近1300亿元；积极推进资产盘活和大宗交易，2023年至今盘活和优化的资源累计实现销售140亿元，1—7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元。与此同时，伴随交付高峰过去，万科经营层面的支付压力已在下降。通过经营层面的持续努力，万科二季度经营性现金流相较一季度已明显改善，实现42亿元正向现金流。通过积极行动和努力，万科持续降解存量债务，年内已无境外公开债。截至目前，万科已完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内境外公开债已全部偿还完毕，截至目前年内境内公开债也仅余1笔。同时，万科融资保持畅通，获得主要金融机构的大力支持。上半年，万科合计新增融资、再融资612亿元，其中新增融资的综合成本3.66%，加权平均债务期限5.31年，其中5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

关于半年报亏损的原因，万科已于7月业绩预告中做过坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间，一位资本市场人士指出，按监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。事实上，房企亏损属常见现象，因为结算的主要是2021年及之前获取的项目，当时行业仍处高增长时期，头部房企为了“保规模”、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地。而2022年后行业进入深度调整期，“保现金流”又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。万科7月预告亏损之后，次日股价保持平稳，就可看出市场对房企亏损早有心理准备。

风物长宜放眼量，在坚守财务安全的基础上，万科着眼于建设面向未来的能力。伴随城市发展和房地产市场供求关系的持续变化，为居民建设好房子、提供好服务，已成为行业新发展阶段下房企核心竞争力所在。上半年，万科聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，稳步提升核心竞争力。

综合住区业务上，上半年万科销售1273.3亿元跑赢大市，销售金额在14个城市位列第一, 销售回款近1300亿元，回款率超100%。同时，万科上半年实现7.4万套房子的高质量交付，并持续优化客户交付入住的全过程体验，交付前邀请超过2万户业主走进工地实地感受建造质量；交付现场优化流程，78个项目实现“交付即办证”。 做好当下的同时，万科也在积极研发适配城市发展趋势的前沿产品。伴随城市发展，未来的城市需要若干个独立而又能自给自足的“未来城市理想单元”，每个单元都将生产、生活、生态集于一体，让市民在步行可达范围内，享受自然生态与多元的生活场景。基于此，万科积极研发“未来城市理想单元”产品并已于上海率先落地，成为2023年上海市住宅销售套数和面积双料冠军，今年已开始在全国更多城市实践推广。与此同时，万科已逐步建立适配新发展阶段的精准投资能力，2022年以来，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但万科主动投资项目整体兑现度却能达到87%，销售毛利率平均达18%，体现了万科的投资、管理水平持续提升。

租购并举下，万科长租公寓业务规模和运营效率保持行业第一，客户满意度及出租率双双达到95%。 上半年，万科租赁住宅业务实现营业收入17.3亿元，同比增长5.3%。万科长租业务的存量资产盘活的模式不断成熟，传统商办资产“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年开业的深圳和颂轩项目，1088套公寓由售改租，开业即实现满租，同类模式今年已盘活房源数超5500间。此外，泊寓还积极响应国家纳保政策，全国共计纳保11.2万间。

有好产品的同时，也需要好服务。万科物业服务积极于存量中发现增量，用新能力抓住新机会，实现营收176.3亿元，同比增长9.5%。住宅物业积极挖掘市场机会，行业增长挑战下实现营收双位数增长。在新增楼盘显著减少的情况下，精准把握存量住宅小区日益增长的房屋维护和更新需求，重点提升设施翻新能力，以低于市场价格30%的高性价比完成对公区环境的系统性改善，客户满意度、缴费率双双提升。商企服务综合能力受到知名企业客户认可，万物云的区域资源整合能力、综合设施管理能力和超大型园区运营能力持续提升，连续中标腾讯企鹅岛、华为青浦练秋湖两个中国企业最大的设施管理外包服务项目，金额超过5亿元。

除了业务竞争力的凸显，万科还实现了多业态的REITs突破。REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发。未来全国有百万亿级的存量资产体量，REITs市场发展将有巨大空间。目前，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，逐步建立了符合行业未来发展模式的资产证券化通路。4月，印力REIT上市，发行规模32.6亿元，同时万科保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程。此外，今年万科还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金，同时此前设立的建万租赁Pre-REIT基金也实现了扩募。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的高度认可。

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