“物业行业已进入存量时代，处于‘成熟’向‘过剩’穿越的周期性关键性时刻，市场环境疯狂内卷。”

9月25日，在每日经济新闻主办的“2024第十四届中国价值地产年会——AI赋能地产新生力”上，新大正物业集团首席市场官（CMO）汪英武分享了主题为“把握存量时代机会、穿越行业周期”的演讲。

汪英武表示：“对于物业行业而言，这是一个不确定的时代，只有不断增强核心竞争能力才能创造确定；这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代，只有坚持长期主义者才能穿越周期。”

新大正物业集团首席市场官（CMO）汪英武 图片来源：每经记者 尹申琰 摄

“要培养摘取高枝之果的专业能力”

汪英武是物业管理行业的老兵，从业已超25年，面对城镇化进程增速减缓和房地产行业结构性缩表，以及社会对城市治理需求不断提升的市场变化，早在2018年底，汪英武就提出，物业企业在保持增量住宅物业市场稳健增长的同时，要深挖存量市场非住物业和开拓城市服务。

“从行业的生命周期理论来看，每一个行业都会经历这样一个时代：从行业诞生到慢慢探索、发展，到成熟再到过剩，然后大量地洗牌退出。无论是消费品行业、房地产行业，还是物业行业，均是如此。”

从1981年中国物业管理开始出现，到上世纪90年代开始探索，以及到2000年随着中国经济快速发展之后，到如今进入成熟阶段。但与此同时，房地产进入深度调整阶段，增量市场严重缩表，物业行业进入存量时代，行业竞争日趋激烈、利润开始下滑。

“增量时代是由供给来决定的，存量时代一定是由需求来决定的。”汪英武指出：“当前物业行业正处于‘成熟’向‘过剩’穿越的周期性关键性时刻，物业管理企业从曾经的超20万家逐步淘汰、并购，最终逐步减少。”

在汪英武看来，未来物业行业将形成两种结构：一种是行业平台型的头部企业（如碧桂园服务、万物云等），多业态发展、多要素整合；另一种就是在细分领域具有核心竞争力的、独角兽的专业企业（如新大正等），专注于智慧城市公共空间与建筑设施的运营和管理。“在这一过程中，还有一个特点就是利润一定是合理的。如今我们谈高质量发展，就是充满低垂之果的时代结束，要培养摘取高枝之果的专业能力。”

此外，汪英武还表示，过去40年物业行业并没有形成真正的市场，大多是房地产开发商的下属企业，围绕开发商做服务。如今当地产行业出现收缩，与之相关联业务减少，需要物企“靠天吃饭、靠市场吃饭”自力更生时，行业真正的市场竞争才刚刚开始。“只有市场化，这个行业才是健康的。”

“新大正是一家完全市场化，没有开发商背景，在市场中自力更生、自我发展，具有绝对市场竞争力的上市企业，这也是其吸引我加入的重要原因之一。”汪英武说。

“存量市场的竞争重点在非住领域”

“未来物业行业的竞争在存量市场，而存量市场的竞争重点则在非住领域。”

据汪英武介绍，在过去一个月，新大正市场数据监测显示，行业中参与非住领域的投标企业数量明显增多。“但市场份额有限，企业想拥有市场占比，就要保证其自身在生产资源分配效率上的资质能力，从而可以参与市场公开招投标，也才能保证企业市场竞争力的护城河。”

相关数据显示，政府用于城市公共服务事务支出财政预算整体平稳逐年增长，2022年公共服务财政支出约2万亿元，这一市场规模相较1.69万亿元的居住物业服务市场更具成长空间及扩展想象力。

“公共服务类财政支出的市场规模，已超过传统物业管理认为的住宅业务规模。”事实上，早在2018年，汪英武就提出了物业企业可“跨界”进入城市服务领域的发展趋势判断，以一体化服务模式、数字化赋能、共享生态体系、精细化社区治理的城市公共服务解决方案，有效解决城市碎片化治理难题。同进，还在物业行业率先推出城市服务产品——“城市共生计划”，开创了中国物业管理行业进军城市服务领域的先河

如今来看，物业行业的发展也验证了这一预判的前瞻性。但汪英武也指出：“非住领域的竞争核心还是在于专业能力，特别是在某一细分领域具不具备核心竞争力。”

作为首家登陆A股市场、专注于公建物业服务领域的上市公司，新大正一直坚持其在航空物业、学校物业、办公物业、公共物业、医养物业等城市公共服务领域的专业能力构建，聚焦这些细分领域的能力深耕，并致力于成为这些细分领域赛道的佼佼者。

除了专业能力，汪英武表示，物业行业还面临服务能力、创新能力等方面的问题。“增量时代靠规模，存量时代靠经营。我们物业同行都要去思考如何利用科技提效、资产经营、空间运营去增强企业竞争力，这是我们未来需要去思考的。”

在关于“人”的经营上， 汪英武指出，物业服务是靠人服务的，如何在满足人的欲望和合法的前提下将其动能激发出来，是企业需要考虑的问题。

“我们通过推行城市合伙人机制，激发员工的内部创业活力，从而推动整个业务的发展。”据汪英武介绍，目前新大正从集团到城市公司到项目均采取了合伙人机制，通过合伙人机制以及内部其他创新措施，公司上半年实现了10%左右的项目增长，保持稳健发展。