商贷公积金利率倒挂待解

随着年内LPR第三次下调，房贷利率也随之下降。近两天，地方房贷利率大面积跟随LPR下调，“破3进2”成为普遍现象。越来越多城市的商贷利率突破了住房公积金利率的下限，利率倒挂的现象愈演愈烈。

这也使得住房公积金贷款的“性价比”持续下滑。有专家建议，未来需要考虑调降公积金贷款利率，以保持其竞争力。

10月21日，央行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中，1年期LPR报3.1%，上次为3.35%；5年期以上品种报3.6%，上次为3.85%。两个品种均较上月下降25个基点。这已是年内第三次下调5年期以上LPR，累计下调了60个基点。

按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，本月LPR下调之前，利息总额为687709.64元，月供为4688.08元。此次LPR下降25个基点之后，利息总额为636723.26元，月供为4546.45元，相当于全部利息大约节省5.1万元左右，月供减少142元左右。

各地新发房贷利率跟随最新LPR密集调降，房贷利率由LPR和加点幅度两部分构成。从一线城市来看，北京、上海、深圳的房贷利率基本位于同一区间，即首套房贷利率按照LPR-45BP执行，二套房房贷利率按照LPR-50BP或LPR-25BP执行。调整之后，北京、上海、深圳首套房贷利率3.15%，二套房贷利率为3.35%或3.55%。

广州的房贷利率一直低于其他一线城市，乃至二三线城市。根据第三方平台房卫士数据，包括国有大行在内的大部分银行主流首套房贷利率为2.85%，即LPR-75BP。同时，也有部分股份制商业银行开始全面发力广州的住房按揭市场，房贷利率一降再降，部分股份行首套房贷利率已低至2.65%，即LPR-95BP，甚至低于此前房贷利率一向垫底的外资行。

其他二三线城市也持续下调房贷利率，福州首套、二套房贷利率为LPR-65BP，即2.95%；太原首套房贷款利率为3.00%，二套房贷款利率为3.30%；佛山首套房贷利率为2.95%，即LPR-65BP政策，最低可以申请2.9%；另外，长沙、武汉、杭州首套房贷利率在此轮LPR下调后也均降至2.95%左右。目前除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，大部分城市的首套房贷利率步入“2字头”。

随着房贷利率的持续下调，它与住房公积金利率之间也出现了大面积重合，甚至产生“倒挂”。比如，作为房贷“天花板”的北京、上海、深圳，它们的首套房贷利率已经低于五年期以上住房公积金贷款二套房利率，其余城市的首套房贷利率朝着五年期以上住房公积金贷款首套房利率进发；而广州最低首套房贷利率已经低于五年期以上住房公积金贷款首套利率20个基点左右。

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析，从倒挂情况看，目前部分城市首套房的房贷利率为2.85%，最低可以做到2.6%。而公积金贷款利率现为2.85%。若此类政策后续推进，那么公积金贷款的“性价比”几乎就很少了，商业贷款将比公积金贷款更为划算。严跃进认为，公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是目前差异对比下。

低成本、低利率原本是公积金的核心优势，当与商贷持平时，竞争优势则大大被削弱。预计后续公积金利率还将会继续调降。因为低利率，公积金一直是购房者的热门选择，但由于额度有限，所以很多购房者选择“公积金+商贷”的组合贷款模式。如今，随着市场环境的变化，这种组合贷款优势反而不如纯商贷。

考虑到房贷期限长达20年至30年，未来的利率环境可能会发生变化。当利率处于上升通道时，商业利率跟随LPR上下浮动的频次更高，而公积金则调整缓慢。一直以来公积金都是处于较低利率，这也是公积金的优势之一。2015年之前，公积金利率变动较为频繁，步入2022年以后，公积金利率仅调整了2次，其间LPR下调了6次之多。